El precio de la vivienda seguirá subiendo en 2025

El mercado inmobiliario español es conocido por su comportamiento cíclico, oscilando entre periodos de gran dinamismo y otros de desaceleración. Dentro de esta variabilidad, algunos años quedan en la memoria como momentos excepcionales, ya sea por el auge en la compraventa de viviendas o por las dificultades para concretar transacciones. En épocas de prosperidad, las viviendas no se comercializan sino que parecen “despacharse” rápidamente, mientras que en tiempos difíciles, quienes necesitan vender un inmueble a menudo se ven obligados a realizar descuentos significativos, llegando a superar incluso el 15% en algunos casos, para atraer compradores en un mercado con escaso interés.

2006 y 2013: dos momentos cruciales en el mercado residencial

Entre estos años significativos destacan especialmente 2006 y 2013. En 2006, el mercado alcanzó su punto más alto con 955,186 viviendas vendidas, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, tras el estallido de dicha burbuja, 2013 marcó el fondo del mercado, con un total de solo 300,478 transacciones, una cifra que remonta a niveles no vistos desde 1994. Durante ese intervalo de siete años, la caída en el número de operaciones alcanzó un asombroso 68.5%, reflejando la gravedad de la crisis.

Desde 2013, el mercado no ha registrado un año tan radical como esos dos puntos de referencia. Incluso 2020, a pesar de las restricciones por la pandemia, no llegó a ser tan notable como se esperaba. En este año, las transacciones descendieron un 14.5%, un descenso menor al anticipado gracias a la fuerte demanda postconfinamiento de la clase media-alta y alta, que impulsó la compra de viviendas unifamiliares y segundas residencias.

Proyecciones para 2025: un año para recordar

El 2025 podría marcar otro hito en el mercado inmobiliario español. Se prevé que el volumen de transacciones alcance las 825,000 unidades, una cifra que no se ha observado desde 2007, cuando se realizaron 836,871 operaciones. Esta cifra anticipada viene acompañada de un esperado aumento en el precio de venta de las viviendas, que podría superar el 10% en general y alcanzar el 15% en el segmento de obra nueva en algunas ubicaciones.

Un fenómeno clave que influirá en este mercado será la escasez de oferta en contraste con una demanda creciente. A pesar del incremento en la demanda, se espera que el número de viviendas iniciadas en 2025 sea modesto, no superando las 140,000 unidades, una cifra muy inferior a las 725,801 viviendas nuevas iniciadas en 2006. Esta moderada oferta de nuevas viviendas se debe en gran medida a la escasa disposición de los bancos a financiar la compra de suelo por parte de pequeñas promotoras, limitando la capacidad de estas para responder a la demanda.

Factores que harán de 2025 un año significativo en el mercado inmobiliario

La previsión para 2025 se basa en varios factores, entre los que destacan:

1. Demanda acumulada de años anteriores: Desde 2008, los jóvenes han disminuido notablemente su presencia en el mercado de compra de vivienda debido a varios factores, como la inestabilidad laboral, los salarios bajos y una limitada capacidad de ahorro, lo que les dificulta reunir el capital necesario para una entrada hipotecaria. Según el INE, en 2007, un 58.1% de las personas de entre 16 y 29 años residían en una vivienda propia, porcentaje que ha disminuido drásticamente al 29% en 2023. Aunque no toda esta demanda reprimida se traduce en compras inmediatas, sí representa un potencial de un millón de hogares adicionales que podrían entrar al mercado de propiedad si las condiciones financieras y económicas les resultan más favorables.

2. Alquiler elevado: En 2024, el precio del alquiler ha alcanzado máximos históricos en muchas ciudades españolas, haciendo que en muchos casos el coste de la hipoteca sea inferior al del arrendamiento para la misma vivienda. Para 2025, se anticipa que esta diferencia será aún mayor, ya que se prevé un aumento continuo en los precios de los alquileres, mientras que los bancos podrían reducir los tipos de interés en sus hipotecas y ampliar los plazos de pago para los jóvenes hasta 35 o incluso 40 años, frente a los 30 actuales. Esto podría hacer que la compra de vivienda resulte una opción más atractiva que el alquiler para muchos, especialmente en un contexto de costos de arrendamiento crecientes.

3. Expansión del crédito: Con una inflación controlada en la zona euro (alrededor del 2%) y una posible disminución de los tipos de interés en 2025, el Banco Central Europeo podría reducir su tasa principal al 2.5%, lo cual abarataría las hipotecas y fomentaría un incremento en el crédito bancario. Esta coyuntura podría llevar a los bancos a competir entre sí, ofreciendo condiciones favorables a los compradores, lo que resultaría en un acceso al crédito más asequible y beneficioso para muchas familias. La situación esperada para 2025, con una mayor disposición de los bancos a conceder hipotecas y una mejor flexibilidad en términos de ingresos, se traduce en un impulso significativo para el mercado.

4. Apoyo familiar: El apoyo financiero de los padres jugará un papel importante en la compra de vivienda por parte de los jóvenes. La falta de ahorros suficientes suele ser la barrera más importante para muchos potenciales compradores jóvenes, quienes, de otro modo, podrían optar por una hipoteca debido a los menores pagos mensuales en comparación con el alquiler. Ante esta situación, los padres están dispuestos a brindar respaldo, ya sea mediante donaciones para la entrada o como avalistas en los préstamos, facilitando así la compra. Este apoyo familiar es particularmente relevante en un contexto donde los padres perciben el alquiler como una inversión no recuperable, y muchos cuentan con ahorros suficientes o propiedades adicionales para respaldar a sus hijos.

5. Aumento de la demanda extranjera: En 2025, se espera que los extranjeros continúen siendo una fuerza importante en el mercado inmobiliario español. Este segmento de demanda se verá impulsado por la posibilidad de trabajar de forma remota, el atractivo de los precios de la vivienda en España en comparación con otras ciudades europeas y el interés de jubilados extranjeros que buscan una mejor calidad de vida en un clima más favorable. El crecimiento de la demanda internacional no solo beneficiará las ventas en las principales ciudades, sino que también se extenderá a áreas costeras y localidades rurales con buena conectividad.

Un año de oportunidades para el sector inmobiliario y los compradores jóvenes

Para las promotoras y agencias inmobiliarias, 2025 se perfila como un año muy prometedor. Se anticipa que la vivienda nueva se venderá rápidamente, a menudo antes de que las construcciones se completen, y el mercado de segunda mano podría alcanzar niveles récord, con una estimación de 725,000 unidades vendidas, superando incluso el récord de 2022 y las cifras de 2006. No obstante, el crecimiento atraerá a nuevos competidores al sector, lo que generará una mayor competencia y exigirá a las agencias mejorar sus servicios para captar clientes en un mercado cada vez más dinámico.

Para muchos jóvenes, 2025 representará una oportunidad para dar el paso hacia la propiedad. Con acceso al crédito y un apoyo adicional de sus familias, podrán hacer su primera adquisición. Aunque es posible que la primera vivienda que compren no cumpla totalmente sus expectativas en cuanto a ubicación o tamaño, este primer paso les permitirá capitalizar su inversión para, en el futuro, acceder a una propiedad más ajustada a sus aspiraciones.

Perspectivas a largo plazo para el mercado inmobiliario

Es probable que la demanda en el mercado de viviendas se mantenga elevada más allá de 2025, especialmente si la economía española sigue creciendo a un ritmo anual del 2.5% o más, y la inflación en la eurozona permanece estable alrededor del 2%. La demanda sostenida se verá impulsada no solo por la demanda acumulada de jóvenes, sino también por la constante llegada de inmigrantes y el atractivo de España como destino para vivir, ya sea de forma temporal o definitiva, para trabajadores remotos y jubilados europeos.

Banca y regulación: equilibrio para un mercado saludable

Para la banca, 2025 podría ser uno de los mejores años en términos de ganancias, gracias al aumento en la demanda de crédito hipotecario. Sin embargo, será esencial que tanto los bancos como el BCE ejerzan una supervisión responsable para evitar los excesos crediticios del pasado. En este contexto, una política de regulación proactiva podría ayudar a estabilizar el mercado, evitando una burbuja similar a la de principios de los 2000.

El año 2025 promete ser un periodo de dinamismo en el mercado inmobiliario español, marcado por una demanda acumulada, condiciones crediticias favorables, apoyo familiar y una creciente demanda internacional. Sin embargo, será fundamental que todos los actores del mercado actúen con prudencia para mantener un crecimiento sostenible a largo plazo y evitar una posible sobrevaloración. Este balance entre oportunidad y cautela marcará la diferencia entre un auge sostenible y los riesgos de un mercado sobrecalentado.