¿Qué son los pisos tokenizados y por qué están generando interés entre pequeños inversores?

En los últimos años, el avance de la tecnología blockchain ha dado lugar a nuevas formas de inversión en el mercado inmobiliario.

21.07.2025.- Una de las más innovadoras es la tokenización de activos, y en concreto, la de inmuebles. Bajo esta fórmula, se están empezando a comercializar en España lo que ya se conoce como pisos tokenizados.

La tokenización consiste en dividir un activo físico —en este caso, una vivienda— en múltiples tokens digitales, cada uno de los cuales representa una parte proporcional de la propiedad. Estos tokens se emiten utilizando tecnología blockchain, lo que garantiza su trazabilidad, seguridad y, en muchos casos, su posibilidad de compraventa a través de plataformas en línea.

Esto significa que una persona no necesita comprar una vivienda completa para invertir en el sector inmobiliario: puede adquirir solo una fracción del inmueble mediante la compra de uno o varios tokens, convirtiéndose en copropietario junto con otros inversores.

El proceso comienza con la adquisición del inmueble por parte de una empresa o sociedad. A continuación, se emiten los tokens digitales, que se ponen a la venta para el público inversor. Los compradores obtienen derechos proporcionales sobre la propiedad y, dependiendo del modelo, pueden recibir beneficios derivados del alquiler o de una eventual revalorización y posterior venta del inmueble.

Este modelo ha sido comparado con la compra de acciones en una empresa, pero aplicado a un bien tangible y tradicionalmente poco accesible para inversores con capital limitado.

Ventajas y riesgos

Entre las principales ventajas de los pisos tokenizados se encuentra la accesibilidad: permiten participar en el mercado inmobiliario con inversiones a partir de cantidades muy reducidas, en algunos casos desde apenas 100 euros. También se destaca la posible liquidez, ya que los tokens pueden revenderse, y la transparencia inherente a la tecnología blockchain.

Sin embargo, no todo son facilidades. Este modelo también presenta riesgos: desde la falta de regulación clara en algunos países, incluida España, hasta posibles problemas tecnológicos, pasando por una liquidez limitada si no existen suficientes compradores en el mercado secundario. Además, como en toda inversión inmobiliaria, el valor del activo puede bajar y los rendimientos no están garantizados.

¿Está regulado en España?

La normativa española aún no contempla de forma específica la tokenización de inmuebles, aunque algunos proyectos han sido objeto de supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), especialmente si los tokens son considerados instrumentos financieros.

En la práctica, muchas plataformas utilizan fórmulas jurídicas como la creación de sociedades limitadas, de las que los inversores adquieren participaciones, o estructuras similares a las SOCIMI, para encajar su actividad en el marco legal existente.

¿El futuro del mercado inmobiliario?

Aunque todavía es una modalidad incipiente, los pisos tokenizados podrían representar una transformación profunda del mercado inmobiliario, facilitando el acceso a pequeños ahorradores, promoviendo la inversión colectiva y aportando nuevas formas de financiar activos inmobiliarios.

Eso sí, como toda innovación, requiere de prudencia, información y un análisis riguroso por parte del inversor. Y, por parte del legislador, una respuesta normativa que proporcione seguridad jurídica a un fenómeno que, de momento, se mueve entre la oportunidad y la incertidumbre.